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焦点播报:公募REITs估值进入历史低位高分派凸显配置价值

2026-07-03 11:30:42 来源：新浪基金

截至2026年6月下旬，中国公募REITs市场在经历持续调整后，估值已进入历史低位区间，性价比显著提升。近期市场受一级供给放量、部分资产基本面承压及流动性偏弱等因素影响，指数出现明显回调，板块间分化加剧。

(资料图片)

然而，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，接近前两轮市场底部特征。同时，首批4只REITs指数基金即将于7月1日发售，有望为市场带来12亿元增量配置资金，从资金面和市场微观结构上释放积极信号。

多家券商在研报中明确指出，当前市场已处于超跌筑底阶段，估值安全垫充分夯实，长期配置价值凸显。

短期延续调整态势，板块分化显著加剧

2026年6月最后一周（6月22日至6月26日），公募REITs市场延续调整态势。中证REITs全收益指数周度跌幅为2.40%，收于944.9点。同期，REITs总指数下跌3.35%，产权REITs指数下跌4.06%，经营权REITs指数下跌1.92%。

从板块表现看，各板块普遍下行，分化显著。跌幅由高到低分别为：产业园（-5.73%）、仓储物流（-4.98%）、消费（-3.46%）、市政环保（-2.88%）、交通（-2.08%）、新型基础设施（-1.89%）、保障房（-0.76%），而能源板块逆势微涨0.23%。

利差走阔至历史极值，分派率抬升筑牢安全垫

当前REITs市场的估值已进入历史低位区间，性价比凸显。数据显示，截至2026年6月26日，公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，接近2024年初和2025年初两轮市场底部的高位水平。高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫，回顾前两轮利差高点过后，板块均迎来估值修复行情。

从板块细分来看，各类型资产的估值水平差异较大。经营权类REITs的IRR与国债利差处于历史较高分位。仓储物流、产业园等承压板块的估值已大幅回调，分派率水平显著抬升，提供了极具吸引力的风险溢价。保障房、能源等业绩相对稳定的板块，其分派率与利差水平相对较低，但估值韧性更强。

多重利好共振催化，长期配置价值可期

多家头部券商在近期研报中明确表达了对REITs市场的长期看好，核心逻辑可归纳为以下几点：

估值低位，反转可期。中信建投证券指出，当前公募REITs市场历经调整后超跌筑底，整体估值逼近历史低位，利空基本出尽，市场或将迎来反转。

增量资金入市，供需格局改善。中金公司认为，首批4只REITs指数基金将于7月初发售，总募集金额上限12亿元，指数基金入市从增量资金和市场微观结构角度均有积极影响。中信建投也指出，指数基金落地提速、险资入市预期升温，下半年供需格局有望实质性改善。

制度红利持续释放，市场迈向成熟。国信证券强调，公募REITs兼具债性稳定与股性弹性，适合平衡组合波动。随着常态化发行的推进和商业不动产REITs的加入，市场体系持续扩容，发展日趋成熟。中金公司也计划加大对REITs业务的资源投入，提升优质资产的获取能力。

高分红与资产重估价值。2026年以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，持续兑现稳健收益。在低利率环境下，REITs稳定的现金流回报和存量资产价值重估的潜力，使其成为长期资金配置的重要方向。

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